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Estate agent giving keys to couple

¿Estás pensando en comprar una casa en España? ¿Conoces todos los pasos a seguir? ¿Tienes dudes con respecto a los gastos que esto conlleva?

Desde Rosa y Porta te explicamos todos los pasos que cualquier extranjero debe de seguir para adquirir una vivienda en territorio español; algunas consideraciones que debes de tener en cuenta para disfrutar de una compra exitosa, y todos los impuestos y costes que deberás soportar a lo largo del proceso.

Duración total del proceso de compra de una vivienda

Conocer los tiempos de antemano es imprescindible para poder planificar correctamente el proceso; asimismo, la duración total para llevar a cabo la compra de una vivienda dependerá de varios factores y puede dividirse en tres pasos diferentes, cada cual con su respectiva duración.

El primer paso que debes de llevar a cabo es el de encontrar tu casa ideal; la casa que se adapte a tus preferencias y necesidades, dependiendo de esto, el proceso se podrá alargar desde los tres meses hasta alcanzar el año.
Es importante que además de sus características internas tengas en cuenta factores externos como por la ciudad o el pueblo; sus alrededores y todos los servicios de los que dispone cerca.

Este primer paso merece su debido tiempo.

Una vez que te hayas decidido pasarás al segundo paso en el que se iniciará el proceso de compra propiamente dicho. Este puede tener una duración aproximada de 2 o 3 meses hasta que finalmente consigas las llaves de tu nueva vivienda. Sin embargo, este proceso puede alargarse si solicitas una hipoteca. Si ese es el caso, deberás sumar unas semanas más, ya que el banco se toma su tiempo para verificar y preparar todos los detalles relacionados y finalizar con la gestión.

En tercer lugar, para evitar ciertas situaciones de estrés en caso de que apareciera algún inconveniente (algo muy habitual) desde Rosa y Porta recomendamos que siempre se planifique el proceso con suficiente antelación y se juegue con diferentes márgenes.

Pasos a seguir para comprar una vivienda en territorio español

Ahora que ya tenemos una idea clara sobre la duración y algunos aspectos importantes que debemos de tener en cuenta, pasamos a exponer cada uno de los pasos que se deben de llevar a cabo a lo largo del proceso de compra.

1. Consigue tu NIE

El NIE es el número de identificación que te conceden como extranjero, y es imprescindible para realizar cualquier tipo de actividad económica o transacción financiera (como la compra de la vivienda), así como para registrarte como propietario de la casa una vez comprada. La obtención del NIE es el primer paso, y de hecho uno de los más importantes.
Solicitar este número es bastante sencillo, y puedes hacerlo desde el extranjero (en la embajada española estando aún en tu país de origen) o directamente en España.

Existen diferentes tipos de NIE, y dependiendo de tus planes deberás solicitar una de las siguientes opciones:
Un NIE como no residente si vas a comprar la vivienda pero no vas a vivir en España (es decir, sólo viajarás al país por ese motivo) y eres ciudadano extracomunitario.
Un NIE de residente si va a estar en el país más de 183 días al año, sin importar si es comunitario o no.
Y, si eres de la Unión Europea pero sólo vas a estar en el país mientras dure la compraventa, puedes obtener un NIE temporal.

Desde Rosa y Porta te recomendamos que contrates a un abogado de extranjería para conseguir el NIE de forma rápida y sencilla ya que a veces, no se te concederá a menos que justifiques adecuadamente la razón por la que lo solicitas y, además, obtener una cita con la oficina de extranjería puede ser una tarea casi imposible.

2. Abre una cuenta bancaria

Aunque no es estrictamente necesario, tener una cuenta bancaria en España agilizará y facilitará el proceso. Esta cuenta será necesaria para pagar los gastos de notaría y demás costes asociados. Aunque, si por el contrario prefieres mantener tu dinero en tu país, puede que el proceso sufra retrasos y complicaciones extra.
Por ello, te recomendamos que una vez consigas el NIE, abras una cuenta en la entidad que prefieras para que el proceso sea lo más sencillo posible.

3. Negocia con el vendedor

Una vez que has encontrado la casa que se ajuste a tus necesidades, es momento de acordar un precio con el vendedor.
Este punto en ocasiones suele ser algo tedioso, por lo que te recomendamos que dispongas de un agente inmobiliario que agilice el proceso, realice un minucioso estudio de mercado y negocie un precio justo para tu vivienda.

Un consejo importante antes de que te lances con la negociación es entender realmente cuál es el precio «real» de mercado de la propiedad que pretendes comprar.
Entrar a la negociación con una cantidad que consideras adecuada a juicio personal únicamente puede hacer que termines pagando más de lo que deberías.

4. Consigue tu hipoteca

En caso de necesitarla, ahora que ya conoces el precio real de tu vivienda es el momento de buscar una hipoteca que se ajuste a tus necesidades.

En esta fase, te sugerimos que empieces a comparar y a elegir la entidad crediticia que finalmente contratarás.
Aprende sobre los diferentes tipos de interés, y qué plan de entre los ofrecidos es el que finalmente vas a aceptar (ya que las condiciones pueden variar drásticamente).
Si tomas tu decisión en esta fase, el proceso será mucho más sencillo posteriormente (ya que requiere una investigación previa que toma bastante tiempo).
Debes de tener en cuenta que si eres no residente deberás pagar un 15% más de fianza respecto a los residentes.
Este es un proceso que en ocasiones genera dudas e incertidumbre, por ello, en Arteana te ayudamos a conseguir la hipoteca que más se ajuste a tus necesidades en el menor tiempo posible.

5. Contrato de reserva

Una vez pactado el precio final con el vendedor, el siguiente paso es firmar un contrato de reserva de la vivienda. Este documento básicamente especifica que realmente se ha acorado el precio, y se utiliza para confirmar que la propiedad será retirada de cualquier plataforma online en la que se anuncie y que el vendedor y su agente inmobiliario la van a dejar de ofrecer a nuevos compradores.
El contrato de reserva se suele utilizar únicamente en aquellas transacciones en las que hay un intermediario, ya que una negociación directa entre comprador y vendedor no la requeriría.

6. Contrato de arras

Ahora pasamos a un contrato realmente importante, el contrato de arras. Este es el contrato privado de compraventa en el que se demuestra un compromiso real de compra de la vivienda al precio acordado.
Para que este contrato sea válido, tendrás que pagar una determinada cantidad de dinero para confirmar tu intención de compra a la parte vendedora (que por supuesto se descontará del pago final); y esta recibe ese dinero confirmando que te va a vender a ti.
Hay dos variables principales con las que debes pagar cuando se trata del acuerdo de depósito:
La cantidad de dinero que pagas como confirmación, que suelen ser de 6.000 euros (aunque puedes negociar y reducir/aumentar esa cantidad).
La duración del contrato de arras. Aquí te recomendamos que siempre acuerdes 90 días, para que tengas tiempo suficiente para tomar la decisión adecuada a la hora de contratar una hipoteca (ya que los bancos no te tomarán en serio hasta que no vean este contrato).

Por otro lado, existen algunas consecuencias negativas en caso de incumplimiento:

Si te echas atrás después de pagar este contrato de arras, perderás ese dinero.
Y si es el vendedor el que no quiere seguir con el proceso, deberá devolverte esa misma cantidad multiplicada por 2.

7. Valoración oficial

El siguiente paso consiste en conseguir una valoración oficial para tu hipoteca.
Este punto es importante porque el importe total que te prestará el banco dependerá de esta tasación. Por ello, lo ideal es que el precio encontrado mediante esta valoración sea el mismo que has acordado pagar al vendedor o incluso superior, ya que si la tasación acaba resultando en un precio inferior, el banco se limitará a prestarte el 50 o el 60% del dinero evaluado, y tú tendrás que pagar la diferencia.

¿Quién se encarga de llevar a cabo esta tarea?

Generalmente es el banco el que ofrece sus propios especialistas, aunque siempre puedes contratar este servicio por tu cuenta.

8. Documentos necesarios

Antes de ir al notario, tendrás que preparar todos los documentos necesarios y asegurarte de que la propiedad no tiene ningún defecto.
En esta fase es muy útil y recomendable contar con un abogado (para asegurarte de que no estás comprando una propiedad que tiene problemas), así como con un arquitecto que pueda evaluar adecuadamente la situación de la casa al detalle.

¿Cuáles son los documentos que necesitarás?
Nota simple. Este documento proporciona todos los detalles sobre la propiedad, así como quiénes fueron los propietarios anteriores, su clasificación (si es una propiedad residencial o comercial), si tiene deudas o hipotecas, etc.
La ITE (inspección técnica de edificios), que confirma que el piso o la casa están en buen estado estructural.
También deberás comprobar si la propiedad tiene alguna deuda en los últimos años, ya que una vez que te conviertas en propietario vas a ser responsable de las deudas de los últimos 3 años.
La escritura pública.

9. Firma en notaría

Este es uno de los últimos pasos del proceso. El notario será la persona encargada en redactar la escritura de la propiedad y el acuerdo con el vendedor; además dará fe de ello. Esta parte es crucial para ti ya que el notario será quien te ayude a comprender todas las condiciones del contrato
A continuación, acudirás al notario para la firma oficial de la escritura de compraventa, el último paso antes de que la propiedad sea totalmente tuya.

¿Quién asistirá?
Todas las partes implicadas en la transacción. Hablamos del comprador, el vendedor, el representante del banco que entregará el cheque con el dinero de la compra, el agente inmobiliario y el abogado en caso de que los haya, además del notario. Y, finalmente, recibirás las llaves del domicilio, pero eso no será el final todavía.
Registrar la propiedad

El último paso es llevar a cabo el registro de tu nueva casa en el Registro de la Propiedad (lo que requiere el pago de ciertos impuestos que veremos a continuación).
Básicamente, con este proceso te estarás identificando como nuevo propietario, lo que requiere el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y del impuesto de actos jurídicos documentados al gobierno regional. Además, se transferirá la titularidad de los diferentes servicios públicos; tales como como el gas, el agua y la electricidad.

Impuestos y costes asociados a la compraventa de una vivienda

¿Cuáles son todos los costes e impuestos asociados al proceso de compraventa del inmueble?

Conocerlos al detalle es crucial, y deberías tener una respuesta clara para conocer la cantidad total que acabará pagando de manera efectiva (ya que podría ser más de lo que prevés).
Además del precio de compra, al comprar una propiedad en España también tendrá que pagar:
ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) si la propiedad es de segunda mano. El porcentaje exacto varía según la región en la que te encuentres.
IVA (impuesto sobre el valor añadido) para las viviendas nuevas. Se trata de un 10% (común en todas las comunidades autónomas). Pero si tiene menos de 32 años y el inmueble va a ser su residencia habitual, el importe se reduce a sólo un 5%.
Los diferentes gastos de notaría.
Los costes del registro de la propiedad (en el registro nacional), que equivalen al 1,5%.
Tasación de la vivienda (incluso si la gestiona el banco, podrías llegar a pagar unos 200€ aquí).
Los honorarios del abogado en caso de contratar uno, que suelen ser del 1% sobre el precio de compra (aunque depende de la complejidad de la operación).

Por lo tanto, lo habitual es que pagues un 10-12% extra sobre el precio de venta.

Compra una casa y consigue la residencia española

Uno de los principales beneficios de comprar una propiedad en España es que gracias a ello puedes obtener la residencia de manera sencilla.

¿Como funciona?

Tras invertir un mínimo de 500.000 euros en bienes inmuebles, puedes optar a la conocida como golden visa, un permiso de residencia de 2 años (con posibilidad de renovación posterior) que te permite vivir y trabajar legalmente en el país.

Una de las principales ventajas de este visado es que no requiere permanecer en España durante un largo periodo de tiempo a lo largo del año para poder renovarlo.
Con visitar el territorio español una vez cada 365 días es suficiente.

Desde Rosa y Porta somos especialistas en llevar a cabo cualquier tipo de transacción inmobiliaria; por ello, si estás buscando una nueva vivienda en España no dudes en contactar con nosotros, estaremos encantados de acompañarte durante todo el proceso para que este sea de lo más satisfactorio.

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